福州治白癜风最好的医院 https://m-mip.39.net/nk/mipso_4429412.html零售类REITs简单的说就是投资零售商圈房地产的基金，买下商场，租给商户赚租金。与其它类型的REITs不同的是，零售类REITs和租户之间的关系是互利共生的，就像是一根绳子上的蚂蚱，谁也离不开谁。这种关系主要是因为租赁合同中包含着“销售分成”条款，也就是说租户需要向零售类REITs支付一定比例的销售收入。但是零售类REITs也不会白拿钱，他们通常会不定期的举办一些促销活动来帮助租户提高销售收入。零售类REITs的分类零售类REITs主要分为以下三类：普通商场(ShoppingCenters)这种是最常见的购物商城，通常是为附近社区提供日常购物的服务，占地面积3万到15万平方英尺。主要为消费者提供诸如服装、书店、餐馆等日常消费场所。这类商场收入相对稳定，即使在经济危机的时候也不会受到太大影响。但是反过来，就算在经济效益好的时候也很难大赚。独立商户(Freestanding)独立商户通常自己拥有独一栋的零售商铺，比如快餐店、加油站、4S店、药店和咖啡厅等等，它们并不在商场里而是独立存在的。在有REITs出现之前，这些独立商铺的房东就是商户自己。但随着REITs的到来，商户们纷纷选择把自己的房产卖给REITs，然后再从REITs手里租回自己的铺子继续营业。这类商户的租约往往比较稳定，且租期较长，通常为10年甚至0年。商户往往会通过月付的方式再加上其它的一些费用，包括保险、维护费以及税。由于租户稳定且大多在自己的领域经营良好，所以基本上不存在违约的风险。大型高端卖场(Malls)这类购物中心主要出售名牌商品并且定位于时尚界的高端品牌，占地面积能达到40到80万平方英尺，并且往往能构成一个巨大的生态商圈，小到当地小商户，大到国际化大品牌和奢侈品。这类卖场通常都会选址在较好的地段，因为那里会聚集大量高收入的群体。零售类地产发展现状及零售REITs投资前景受到新冠疫情的影响，全球都在实行各种程度的封锁措施，对于各种类型的REITs都产生了不同程度的影响。比如，美国10个最大的零售类REITs在全美疫情最严重的地区都持有大量物业，许多购物中心也被迫关闭，消费者都被要求实施“社交隔离”，所以这些措施无疑会对依靠人流量的零售类REITs造成巨大的打击。但是实际上这些措施只是加速了电子商务对传统购物方式的影响，而且这种趋势早在年就出现了。REITs所持有的普通商场、独立商户以及大型高端卖场也逐渐受到电子购物的影响，但是目前并没有迹象表明这种影响会减弱或者逆转。截至年底，电子商务几乎占美国零售总额的13%。所以很多房地产投资信托基金已经开始改变自己的商业模式，从单一的购物场所转变为社区聚集模式，让周边配套的餐馆、体育馆和办公室与传统商场并驾齐驱，但是传统商场仍然是这个社区的中心。零售类REITs应该立即采取行动来保护自己的租户，因为这些租户不仅会影响REITs的收入，还会对整个零售商圈产生影响，租户越多，能够吸引到的购物者也就会越多。反之，如果出现大量空置的空间，不仅会阻止购物者还会对其它租户产生连锁反应，尤其是当租约中的租赁条款是允许一些租户在主要主要锚店关闭时取消或修改其租约的。在正常情况下，购物中心向购物者开放，而腾空的租户可以被替换。在当前的环境下，购物者几乎无法进入购物中心，所以保持入驻率成为REITs的头等大事。按市值计算，美国前十大零售类REITs总计拥有超过80亿美元的现金，另有亿美元的可用未提取信贷。但是，四月份只能收取三分之二的租金。因此，REITs有机会通过租金延期和其它援助方式来帮助租户度过难关。作为交换，REITs可以要求租户延长租金，或者支付一定比例的销售提成等。对于处于困境中的租户而言，能够维持财务生命线所负的代价还是很小的。对于房地产投资信托基金，他们可以将低收益资本投入到投资的物业中，以确保更长的入住率和未来的现金流，从而产生更高的资本回报率。零售类REITs面临的风险因素虽然零售类REITs的成长有目共睹，但是随着线上零售业务地不断扩张，实体零售门店受到极大冲击。据美国媒体报道，一份最新研究报告显示，新一轮关店潮正在袭击美国的商场和购物中心，实体零售业前景黯淡。市场研究机构CoresightResearch的最新调查显示，自今年1月1日以来，美国零售业已宣布关闭家门店，包括Gymboree、J.C．Penney、CharlotteRusse与AnnTaylor等公司的门店。这一数字较去年同期增加了3%。而且随着一些公司正在申请破产，预计还有更多门店将被关闭。未来如何利用好实体门店和线上业务的完美互动，才是零售类REITs经营者应该充分考虑的方向。新加坡/美国零售类REITs产品一览新加坡截至00年6月，新加坡交易所目前上市了44家房托和财产信托，总市值超过亿新元，约占新加坡总市场市值的1%。其中零售类房产信托约占5%，平均收益率约为7.5%。下面就给大家介绍一下新加坡具有代表性的两只零售类房产信托。砂之船房地产信托（SASSEURREIT)砂之船集团成立于年，是中国领先的高端奥莱集团之一，致力于在中国发展和运营奥莱购物中心。截至年1月，砂之船在中国10个主要城市运营着11家奥莱中心。砂之船集团具有独特的“1+N”商业模式，“1”代表奥莱购物中心，“N”代表每个奥特莱斯提供的各种生活方式选择，通过提供独特的购物体验来增强与在线平台的竞争力。截至年1月31日,砂之船房产信托的资产组合目前估值约为人民币8.1亿，净可出租面积为31,平方米，出租率高达96%。目前资产组合中主要包含四处物业，均位于中国高速发展的城市，他们分别是合肥奥莱，重庆奥莱，昆明奥莱和壁山奥莱。
合肥奥莱估值为7.95亿元，净可出租面积为,平方米，出租率达到96.3%，租户达到家
重庆奥莱估值为9.73亿元，净可出租面积为50,平方米，出租率达到%，租户达到47家
昆明奥莱估值为16.0亿元，净可出租面积为70,平方米，出租率达到94.9%，租户达到59家
壁山奥莱估值为8.4亿元，净可出租面积为47,平方米，出租率达到9.5%，租户达到07家
财年，投资组合的总销售额为人民币48.6亿元，相较于财年增长了1.1%。销售额大增的原因主要是四家奥莱优秀的营销技巧和促销计划吸引了大量的消费者。来源：砂之船Q年报砂之船房产投资信托采用EMA模式。EMA是EntrustedManagementAgreement（委托管理协议）的缩写，就是REITs把物业整租给砂之船集团，收取基础租金+抽成，由砂之船集团对REITs收益做出一定程度的担保，以匹配投资人预期。采取这种模式的好处就是使运营经理和房产信托的利益保持一致，换句话说，业主和租客就好像是一根绳子上的蚂蚱，没有一方的成功，另一方也不可能获得长期成功。图片：EMA基本计算逻辑根据砂之船房产投资信托发布的00年第一季度财报显示，00年第一季度（截至3月31日）虽然临时关闭导致销售额下降，但根据委托管理协议（EMA），由于来自赞助商的EMA租金收入有固定成分，00年第一季度EMA租金收入（不包括直线调整）仅下降了17.1%。在EMA模式下，这一固定的组成部分确保尽管在关闭的情况下租金收入依然稳定。固定部分收入每年增长3%。来源：砂之船房产投资信托Q10年报砂之船房地产投资信托自年1月1日以来，每个季度都会发排股息：Q1每单位分配额为1.分新元，Q为1.分新元，Q3为1.64分新元，Q4为1.69分新元。可见年每季度实际派发的股息都高于预估值。来源：砂之船房产投资信托Q10年报但是受到疫情的影响，砂之船房产投资信托Q的每单位派息（DPU)为1.33分新元，同比下降19.4%。还有一点需要提到的是，砂之船房产投资信托的总杠杆率截至年9月30日的数据为9%，离新加坡对于最高杠杆率的规定45%还有15%左右的距离，可见该REITs的负债比例是在合理安全的范围内。并且，通过财报数据还注意到，该REITs的平均债务期限为.98年，直到01年才会进行大额再融资。升禧环球信托（StarhillGlobalREIT）升禧环球信托是一家总部位于新加坡的房地产投资信托，主要投资于新加坡和海外的零售和办公物业。自年9月0日在新加坡交易所上市以来，升禧环球信托最初仅持有新加坡乌节路的两个地标性物业的股份，截至00年3月31日，已发展为在亚太地区五个国家六个城市共持有10个中高端物业。其中包括新加坡，澳大利亚，马来西亚，中国和日本，而核心市场新加坡，澳大利亚和马来西亚约占资产总值的97％。升禧环球信托引入YTLStarhillGlobalREITManagementLimited作为外部管理人进行管理。来源：StarhillGlobalREIT