本期案例
欢乐海岸社区所辖的B4/B5地块和C2地块先后由华侨城和万科两家开发商合作开发，推广营销时沿用同一个项目名称，即“欢乐海岸”。当时的售楼人员向购房者介绍二个地块为“欢乐海岸”的一、二、三期。B4/B5地块楼盘最先开发，备案名为“欢乐嘉苑”。C2地块后开发，实际备案名为“欢乐海岸小区”。
由于小区推广名和备案名的混淆，由此引发了一些列的实际问题。比如，C2地块业主网上购买的建材、家电、快递经常被送至B4/B5地块。而B4/B5地块业主订的外卖、叮咚买菜又被送去了C2地块。有一次，业主呼叫急救车，急救车也开错了地方……
可以看到，在B4/B5地块，小区名字显示的是“欢乐海岸社区”，并前缀小小的“欢乐嘉苑”字样。而在C2地块，小区名字仅显示“欢乐海岸”字样。但是B4/B5地块居民领着记者进入小区内部，小区公告栏、地库标牌等硬件设施上标注的都是“欢乐海岸”字样，连业主的门禁卡上写的都是“欢乐海岸”。
相关职能部门介绍说，“欢乐嘉苑”和“欢乐海岸小区”是鄞州区分别于年、年审批的标准地名。根据民政部《地名标志管理试行办法》，“欢乐嘉苑欢乐海岸社区”设置在小区主要出入口处，属于设置位置不当，违反了地名相关条例，应予改正。
9月28日，相关部门和属地街道、社区到现场进行督促整改，由物业对小区地名标志进行了拆除。职能部门工作人员表示，年5月1日《宁波市地名管理条例》正式出台，宁波市对地名管理工作提出了新的更高要求，目前市域范围内正逐步依法依规推进地名管理工作。
法治督察员解析
本期法治督察员：浙江和义观达律师事务所律师，周苗成
1.您在平时工作中，有遇到过楼盘“真假名的情况吗？
周苗成：
楼盘的备案名与推广名不相符的情况确实遇到过很多，我在年的时候，也接到过一起关于房地产质量问题所引发的小区业主集体纠纷的法律咨询，其中所包含的一个问题便是：商品房的备案名与推广名不一致的问题。
推广名和备案名不符我觉得有这么几个原因：
一、开发商为了吸引消费者的眼球，取一个高端、洋气的楼盘名，一下子就容易让人记住，而且不但是记住，还能让消费者产生一些联想，内心首肯：这是一个高端楼盘！
二、开发商为了迎合消费者的心理需求，一个名字洋气、高大上的楼盘，档次自然高嘛，档次高了，那作为消费者，我买了以后住进去，身份是不是也相应变得尊贵了呀，消费者其实也好面子。
三、推广名一般来说比较朗朗上口，有利于推广传播。推广名和备案名不统一，主要是因为开发商在卖房前期就取了个艺名进行推广，而真名要等民政部门审核后才确定，这中间有一个时间差。
2.那么楼盘命名权到底是如何归属的？在楼盘命名上，我们宁波究竟有哪些法律法规来规范呢？
周苗成：
新建楼盘的命名权流程基本上是这样的，开发商取一个名字向住建部门提出“工程施工许可证”申请。提交申请的同时也要提出一个楼盘的名字。
住建部门拿到整套申请资料以后，会就小区的命名环节征询地名办的意见。是否同意改命名，如不同意，理由是什么。这是一个命名的流程，所以说在前期楼盘的命名权是属于开发商的。
《宁波市城镇建筑物群名称管理规定》，依据这个规定，小区建筑物的命名通常由两部分组成，一部分是通名，一部分是专名。
其中专名，第一不得使用没有经过商标注册人许可的商标商号。第二含义要健康，用词要规范并且避免不科学、名不符实的情况出现。第三禁止用外国的人名，地名，包括谐音也不行。第四不得使用“中国”、“中华”、“国际”、“世界”等超越省级行政区划的词语命名。第五以城镇、街巷、居民区等自然地理实体命名的，应该在这个区域里面。比如说鄞州区建一个小区，不能取名为奉化某某小区。
通名部分规定，与建筑物的性质、功能、规模要实际相匹配。比如山庄，山庄，山庄，顾名思义旁边要有山，如果不是依山而建的取名山庄，地名办肯定不会批。
通名不得重叠使用。如广场花园、花园大厦、广场大厦等，均属通名重叠现象，应予避免
3.规定的出台实施，重在落实落细。在小区命名这件事儿上，哪些职能部门应起到相应的监管作用？您作为我市法治督察员，对相关职能部门建立有效、长效的监管机制，有没有好的建议意见？
周苗成：
对于小区命名这件事，表面上看是一个怎么取名，怎么改名的问题，但从问题的解决和监管角度来看，其实并不是简单的更改一个名字、一个部门解决的问题，还会涉及到产权证、身份证、户口本、地名标志等的变更。
针对小区命名这件事，我们有以下几个建议：
第一、地名办
1、梳理建库：对全宁波市的小区备案名与推广名进行梳理，并编制成表，录入系统，建立小区备案名库，方便今后在对新申报备案的小区进行重名检索。
2、整改原“两名”不一致小区：对于原备案的推广名与备案名不一致的小区，逐步分批进行命名规范，由地名办依职权或依申请向各小区发送整改通知，考虑到推行难度，建议先行部分试点。
3、严格审查新备案小区：对于新备案的小区名进行严格审查，针对先推广后备案的，备案时仅备案备案名，不备注推广名；针对先备案后推广的，如发现推广与备案不一致的，及时向开发商发送《整改通知》。
第二、房地产协会
房地产开发企业要自律，要使用备案名，至少做到推广名来自于备案名的专名；那么，作为行业协会，房地产协会要积极履行协会监管，督促房地产企业严格使用备案名，将使用“大、洋、怪、重”的推广名的不良风气要遏制住。
第三、住建局
住建局作为专业主管部门，在向开发商颁发《建设工程规划许可证》和《商品房预（现）售许可证》时，已经知道开发商所开发楼盘的备案名，应当督促开发商在进行楼盘推广时严格按照备案名进行推广。
第四、市场监督管理局
《房地产广告发布规定》第三条的规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。
第二十一条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
第五、名称预先核准
为防止“推广在先、备案在后”导致两名不一致的情形，我建议可以增设一个“推广名的名称预先核准”环节，就是房地产开发企业在推广之前，就其推广名先行通过专业主管部门向同级地名办申请推广名的名称预先核准，这个预核的推广名作为今后的备案名，确保两名相一致。
来源：中共宁波市委依法治市办、宁波广电集团都市文体频道
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原标题：《谁来规范楼盘“备案名”“推广名”？》