辽宁白癜风医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdflx/171107/5824577.html*策研究
年-01年
全国两会及“十四五”规划相关内容
01年*府报告及“十四五”规划：坚持房住不炒，增加土地供应，盘活存量住房资源。
各地集中供地有关文件
各地集中供地有关文件出台时间及供地规划：明确供地时间节点及供应。
各地集中推地时间节点及拍地时间
*策解读
*府方面
加强对土地供应量、土地出让金的监管力度。
房企资金分流，配合“三条红线”缩减房企可用资金，对土拍市场进行“降温”，房价上涨趋势趋于平滑。
地方*府调整供地结构及分布区位，集中推地有利于*府在建设中、推盘期对项目进行长效监管。
企业方面
房企加速分化，土地供应集中，资金量不足的中小型房企拿地困难，大型房企将拥有更多拿地机会。
向长期运营转型发展，收并购市场活跃度增加，公开市场拿地更为困难，有资金或开发实力的房企或将以收并购方式获得土地。
周期性效应逐渐弥散，“低入高出”“低吸高抛”等投机性机制失效。
供地分析
重点城市全年供应计划
01年，全国重点城市预计住宅用地供应面积.96万㎡，商品住宅用地.9万㎡，单列租赁住宅用地71.19万㎡。其中，郑州市住宅用地供应量15.84万㎡，计划供应量为各城市首位；北京市租赁用地预计供应量占住宅用地总供应量8%。
注：杭州市、重庆市数据均为市本级数据，存在部分城市未找到其供地计划明细。
重点城市土地出让限制性条款
限地价、限房价在全国重点城市的限制性条款中最显高频；竞配建、竞自持也作为重要的控制性条款多次出现。
为避免“围标”“马甲”事件频发，广州、无锡多地实施摇号，南京、上海等地规范“同一申请人”，规定同一申请人只能进行一次交易申请，申请人竞标后不得以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方。
同时，为保障居民住房需求，部分地区对于小户型商品住宅所占比例做出规定。
重点城市一批次土地成交情况分析
全范围各性质土地成交宗数及总出让金
重点城市各类土地共计成交宗，土地出让金共计.46亿元。其中，杭州、北京本次土地出让金超过亿元。
01年全国重点城市一批次集中供地成交情况见下表。
市本级各性质土地成交宗数及总出让金
重点城市（市本级）各类土地共计成交宗，土地出让金共计.94亿元。济南市成交土地数量较多；杭州市共计出让土地57宗，土地出让金.61亿元。
01年全国重点城市（市本级）一批次集中供地成交情况见下表。
第一次集中供地与全年计划供应
全国重点城市住宅用地进度不一。广州、长沙、苏州、济南一批次土拍已完成全年计划供应量33%以上，沈阳完成33%。
其中，深圳、厦门持审慎态度，一批次土拍仅完成全年计划供应量10%。
全范围整体成交情况
01年全国重点城市一批次集中供地共计成交住宅用地宗，成交楼面均价.77元/㎡，平均溢价率为14.86%。
其中，重庆市成交住宅用地宗，成交宗数排名第一；土地出让金76.58亿元，平均溢价率38.8%。厦门市住宅用地成交楼面价.34元/㎡，成交楼面价排名为首位；土地出让金.05亿元，平均溢价率9.37%。
重庆市出让住宅用地建设面积46.6万㎡；武汉市出让住宅用地规划建筑面积.06万㎡。
由于管辖范围存在的空间差异，重庆、长沙、长春本次有部分出让土地不属于市本级地理范围内。其中，重庆市本次出让的住宅建设用地面积中43.35%为非市本级土地。
市本级整体成交情况
01年全国重点城市（市本级）一批次集中供地共计成交住宅用地宗，成交楼面均价.3元/㎡，平均溢价率为14.75%。
其中，重庆市成交住宅用地46宗，平均溢价率4.99%，平均溢价率为首位；厦门市成交住宅用地成交楼面价.34元/㎡，成交楼面价排名为首位。土地出让金.05亿元，平均溢价率9.37%。武汉市本次出让住宅用地规划建筑面积.06万㎡，排名为首位；重庆市出让建设用地面积46.58万㎡，排名为首位。
总体来看，重庆、深圳、厦门等地溢价率较高，出于“稳地价、稳房价”，通过房价联动方式抑制房价过快增长的目的，预计部分城市将进一步调整土地出让限制性条款，控制实际楼面价格。
市本级溢价情况
重庆、深圳一批次住宅用地溢价率高于30%
01年全国重点城市一批次住宅用地平均溢价率14.75%。各城市住宅用地溢价率情况见右图，武汉、重庆、青岛、济南等地住宅用地溢价率较高，部分宗地溢价率超过%。
总体来看，重点城市土拍热度有明显回稳趋势，但部分城市仍出现了搞溢价率地块。在“房地联动”的大背景下，下半年部分城市土拍*策或将进行调整。
市本级成交建设用地面积
01年全国重点城市一批次住宅用地平均成交建设用地面积13.31万㎡。重庆市、武汉市、杭州市、长春市成交建设用地面积超过万㎡，无锡、福州、深圳、厦门一批次成交住宅用地建设面积少于万㎡。
总体来看，大部分重点城市本次住宅用地成交建设用地面积超过平均水平。对于深圳、厦门此类住宅用地供应量受限的城市，或将提高与周边城镇的交通连接度，实现人口疏导。
市本级成交楼面价
01年全国重点城市一批次住宅用地平均成交楼面价1.01万元/㎡。厦门市、北京市一批次住宅用地成交楼面价超过3万元/㎡。福州、天津、重庆等1个城市成交楼面价低于1万元/㎡。
结合溢价率及成交均价分析，集中公告、集中供地*策对于过热的土拍市场进行了有效的“降温”，成交楼面价、溢价率等整体表现较为合理；对比单个城市成交楼面价和溢价率时发现，其城市核心区域、小体量住宅用地仍受到较多
