摩根大通龚方雄未来十年才是房地产发展黄金期 [复制链接]

摩根大通龚方雄：未来十年才是房地产发展*金期

房地产发展的*金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的 *金期 指的不是房价，而是房地产这一行业。房价的*金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的*金期还在后面。 8月28日，摩根大通中国投资银行主席龚方雄在 2014中国地产金融日 上如此表示。

房地产进入发展 新常态 ，调整属正常经济周期

很多房企正在走综合化道路，但这并不意味着就要发展别的业务，现期的交易数据下滑也并不代表房地产市场未来的下跌。 目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。因为房地产企业周期性比很多其他产业都强，房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币*策的影响，它尤其受库存因素的影响。

新常态最重要的是市场力量主导资源配置。市场力量主导资源配置的特点是非常效率。

未来十年才是中国房地产产业的*金期

①宏观经济规模增长，房地产作为中流砥柱

中国房地产下行的周期会持续大概一到两年，数正常现象。房价*金期从涨幅角度来讲已经过去，但从产业发展空间角度来看，房地产的*金期可能还在后面。从宏观角度判断，十几年前中国经济规模在1万亿美金左右，房地产业在经济占的比重也相对较小。但未来十年，到2025年时候中国经济规模加上人民币升值的因素可能达到30多万亿美金，房地产在经济增幅中是主导力量。

电商也需要仓储，也需要物流，你说这个发展空间有多大？房地产业是所有产业的载体，如果经济规模有很大的发展空间，现代化房地产业占经济规模13、14%

②房地产与金融的结合有极强的创新空间

过去业态发展的特征是资金来源主要靠银行的信贷，也就是间接融资。最近几年，随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，房地产开发商的资金来源变得越来越多样化。资本市场对所谓的高资金密集型行业，融资产品的创新能力是非常强的。强调随着利率市场化的改革推进，债权资本市场得到发展空间，进一步促进跟它匹配的股权资本市场的发展，介于债券资本和股权资本市场之间可以衍生各种各样的产品，比如说各种担保等等。这是未来中国地产和金融结合的发展趋势。

③企业需要提高质量，及早布局融资平台

中国地产行业过去玩家太多，规模效益非常低。未来中国经济发展的大趋势是不讲究速度，但是讲究质量。这种趋势的发展，一定会淘汰弱者，留下强者。

企业的融资能力和融资平台的选择有关系。在境内流动性趋紧的情况下，如果有境外的房企融资（专题阅读）平台，就可以在境外获得融资，后续运作会非常容易。融资平台的搭建，境内、境外各种融资平台的搭建都要早做布局。

金融银行业面临调整，风险规避需转变贷款对象

中国是一个不差钱的地方，居民和国民的储蓄率都很高，但是我们的企业差钱。原因就是我们的金融体系和金融市场、资本市场不发达，缺乏有效的中介体系，所以一个不差钱的地方变成了差钱，像美国一个很缺钱的地方变成了不缺钱。

中国市场经济发展的一种短期现象，我们不断给开发商贷款，但是在房贷这一块查得很紧，流动性一紧，就给最终的房贷降下来了，不给买房的人贷款，这是本末倒置，其实我们应该鼓励给购房者贷款，开发商要靠自己的品牌、自己的能力到市场上拿钱，然后发展他的产品，如果他的产品已经形成了，而且在市场上已经卖出去了，而且在消费者当中有品牌效应，消费者愿意买了，还有什么风险呢？所以最终的贷款要给购买房。